« C’est fini » : cette pratique familière aux propriétaires pourrait bientôt être limitée dans de nombreux cas, mais tout dépendra des règles finalement adoptées

« C’est fini » : cette pratique familière aux propriétaires pourrait bientôt être limitée dans de nombreux cas, mais tout dépendra des règles finalement adoptées

Le panneau « à louer » a disparu depuis longtemps de certaines vitrines d’agence. À sa place, des propriétaires ont appris à jongler avec les plateformes de location saisonnière, les calendriers bloqués et les annonces publiées pour quelques nuits seulement. Pour beaucoup, c’était une manière de rentabiliser un studio ancien, parfois mal isolé, sans se heurter aux règles plus strictes de la location classique. Un réflexe devenu presque banal dans les grandes villes, sur le littoral ou dans les stations de montagne. Mais cette porte de sortie se referme peu à peu : entre les nouvelles exigences liées au DPE, les autorisations municipales et les contraintes de copropriété, louer en meublé touristique ne permet plus d’échapper à toutes les règles. Le décor change vite.

Le meublé touristique n’est plus la solution automatique des logements énergivores

Nous connaissons tous ce moment où un propriétaire découvre que son logement est classé F ou G, puis se demande comment continuer à en tirer un revenu sans lancer tout de suite des travaux coûteux. Pendant des années, la location courte durée a pu sembler être la réponse la plus simple : pas de bail de trois ans, des réservations fréquentes et, surtout, une réglementation différente de celle appliquée aux locations nues ou meublées à l’année.

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent déjà plus être proposés à la location longue durée en France métropolitaine. Certains bailleurs se sont donc tournés vers les plateformes de type Airbnb, pensant pouvoir contourner durablement cette interdiction. Or la loi du 19 novembre 2024, souvent appelée loi Le Meur, a commencé à réduire cette marge de manœuvre pour les meublés de tourisme.

Le principe est assez clair : dans les communes où une autorisation de changement d’usage est demandée, un propriétaire qui veut créer un nouveau meublé touristique doit désormais présenter un DPE répondant à un niveau minimal. La note F est tolérée pour les nouvelles autorisations jusqu’à la fin de 2027, puis le seuil se durcit. À partir de 2034, les meublés de tourisme devront viser la classe D. Le vieux studio qui « passe encore pour les vacances » ne sera donc plus intouchable.

Les règles locales peuvent désormais faire basculer un projet en quelques semaines

Avant de publier une annonce, le premier réflexe devrait être de contacter la mairie, ou au moins de consulter son site. Dans plusieurs villes, louer un logement en courte durée exige déjà un numéro d’enregistrement, une déclaration, voire une autorisation de changement d’usage. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice ou encore certaines communes littorales ont durci le ton, car les habitants peinent à trouver des locations disponibles toute l’année.

La limite des 120 jours par an pour une résidence principale reste connue, mais elle peut aussi être abaissée localement. Des municipalités peuvent désormais fixer un plafond de 90 jours, notamment dans les zones très tendues. Soyons honnêtes : personne ne fait vraiment cela tous les jours, vérifier ses nuits louées, lire les délibérations municipales et mettre à jour ses documents. Pourtant, une erreur administrative peut coûter bien plus qu’un week-end réservé.

Le piège le plus fréquent concerne les propriétaires qui transforment une résidence secondaire en location touristique sans vérifier le règlement de copropriété ni les règles d’urbanisme.

« Le meublé touristique n’est plus un angle mort réglementaire : il faut le traiter comme une activité encadrée, pas comme une simple annonce en ligne. »

Avant toute mise en location, quelques vérifications évitent des surprises désagréables :

• contrôler la classe énergétique du logement et la date de validité du DPE ;
• demander à la mairie si un enregistrement ou un changement d’usage est requis ;
• relire le règlement de copropriété, surtout s’il interdit les activités commerciales ou les locations répétées ;
• déclarer les revenus et appliquer les règles fiscales correspondant à la situation réelle.

Rénover, louer autrement ou repenser le bien : les choix deviennent plus concrets

Pour un propriétaire, la meilleure décision dépend rarement d’une seule règle. Un appartement classé G, situé dans une ville touristique, peut encore générer des revenus à court terme dans certains cas, mais son avenir réglementaire est limité. Faire réaliser un audit énergétique, demander plusieurs devis et calculer les aides possibles permet de sortir du flou. **Un DPE ne se corrige pas avec une jolie annonce.**

Les travaux ne signifient pas forcément une rénovation totale dès le premier jour. L’isolation d’un mur froid, le remplacement d’un ancien chauffage électrique, l’amélioration de la ventilation ou le changement de fenêtres peuvent parfois faire gagner une classe, selon la configuration du bien. Attention tout de même aux promesses rapides : un DPE repose sur plusieurs critères, dont le bâti, les équipements et la consommation théorique. Mieux vaut faire chiffrer un scénario réaliste.

Certains propriétaires choisiront aussi de revenir à la location à l’année, surtout si leur logement est bien situé et correctement rénové. D’autres conserveront une activité saisonnière, mais avec une gestion plus rigoureuse et un calendrier limité. **La rentabilité brute ne raconte jamais toute l’histoire** : il faut compter les charges, le ménage, les commissions de plateforme, les impôts, les périodes sans réservation et le temps passé à répondre aux voyageurs.

Une évolution qui touche aussi les voyageurs et les habitants des villes

Cette évolution ne concerne pas uniquement ceux qui possèdent un appartement à louer. Derrière chaque meublé touristique transformé en location classique, il y a parfois une famille qui retrouve une offre disponible, un étudiant qui évite de quitter sa ville, ou un salarié qui cesse de vivre à quarante kilomètres de son travail. À l’inverse, dans les territoires très dépendants du tourisme, les propriétaires redoutent une baisse de revenus et une saison moins dynamique.

La vraie question n’est donc pas de savoir si la location courte durée va disparaître. Elle restera autorisée dans de nombreuses situations, notamment pour une résidence principale louée ponctuellement et pour des logements respectant les règles locales et énergétiques. Ce qui disparaît peu à peu, c’est l’idée qu’un logement difficile à louer à l’année peut automatiquement être basculé sur une plateforme, sans formalité ni contrainte.

Les prochaines années risquent de créer deux catégories de biens : ceux qui auront été adaptés, isolés et déclarés correctement, et ceux qui deviendront plus difficiles à exploiter. Pour les propriétaires, l’urgence n’est pas forcément de tout rénover demain matin, mais de regarder les échéances en face. Une décision prise aujourd’hui peut éviter une annonce retirée dans la précipitation, une autorisation refusée ou un investissement qui ne tient plus ses promesses.